Investissement locatif à Charleroi : rentabilité, risques et fiscalité

26 novembre 2025 By: Solenne Gellé

L’investissement locatif à Charleroi attire de plus en plus d’investisseurs belges et étrangers.
Située au cœur du Hainaut, la ville connaît depuis quelques années une renaissance économique et urbaine spectaculaire.

Grâce à ses prix immobiliers abordables, sa population étudiante en expansion et ses projets d’aménagement ambitieux, Charleroi s’impose comme une opportunité rare pour les investisseurs cherchant un rendement locatif élevé avec un risque modéré.

Le marché immobilier à Charleroi : un potentiel encore sous-estimé

Des prix attractifs et un fort rendement locatif

Charleroi fait partie des villes les plus abordables de Belgique. En 2025, le prix moyen au mètre carré y est environ de 1 500 à 1 900 €, bien inférieur à celui de Namur, Liège ou Bruxelles.
Cette accessibilité permet d’obtenir des rendements locatifs bruts allant de 6 % à 9 %, voire davantage dans certains quartiers en rénovation.

Une ville en pleine transformation urbaine et économique

Charleroi bénéficie d’un plan de redéploiement urbain ambitieux :

• Le projet “Charleroi District Créatif”, qui transforme le centre-ville.
  
• Le renouveau du quartier de la gare, avec de nouveaux logements et bureaux.
  
• Le renforcement du secteur aéronautique autour de l’aéroport de Gosselies (Brussels South).
  

Ces projets dynamisent le marché locatif et attirent de nouveaux habitants, étudiants et jeunes actifs.

Les quartiers les plus prometteurs pour investir

• Ville Basse et Ville Haute : rénovation complète et forte demande locative.
  
• Gilly et Montignies-sur-Sambre : zones abordables, idéales pour les premiers investisseurs.
  
• Marcinelle et Dampremy : quartiers en développement, à fort potentiel de plus-value.
  

La rentabilité locative à Charleroi : chiffres et tendances

Rendement moyen selon le type de bien

Facteurs clés influençant la rentabilité

• La proximité des transports et des pôles universitaires (UMons, HELHa).
  
• L’état général du bien et le niveau de rénovation.
  
• La qualité du financement et le taux du crédit hypothécaire, déterminant pour la rentabilité nette.
  

Astuce DLV Assurances : en renégociant votre crédit hypothécaire via un courtier spécialisé, vous pouvez réduire vos mensualités et améliorer le rendement net de votre investissement.

Les principaux risques de l’investissement locatif à Charleroi

Vacance locative et mauvais payeurs

Certaines zones de Charleroi présentent encore un risque de vacance. Une analyse de marché préalable est indispensable avant l’achat.

DLV Assurances conseille ses clients sur la protection locative et l’assurance loyers impayés, une solution efficace pour sécuriser les revenus de location.

Travaux et entretien du bien

De nombreux immeubles anciens nécessitent une mise à niveau énergétique et technique. Anticiper ces dépenses est essentiel pour préserver la rentabilité.

DLV Assurances peut vous orienter vers des partenaires spécialisés et vous aider à financer les rénovations via un rachat de crédit hypothécaire optimisé.

Mauvaise estimation du prix ou du loyer

Une erreur d’estimation peut impacter lourdement la rentabilité. DLV Assurances aide les investisseurs à évaluer le coût total de l’investissement, y compris les assurances, précompte immobilier et frais annexes.

Fiscalité de l’investissement locatif en Belgique

Revenus locatifs

En Belgique, si le bien est loué à des particuliers, la taxation se base sur le revenu cadastral indexé, pas sur le loyer perçu. C’est un avantage fiscal considérable comparé à d’autres pays.

Précompte immobilier et taxes locales

À Charleroi, le précompte immobilier tourne autour de 45 à 50 % du revenu cadastral. Les taxes communales varient selon les quartiers, mais restent inférieures à celles de Namur ou Bruxelles.

Déductions possibles

Vous pouvez déduire :

• Les intérêts d’emprunt hypothécaire ;
  
• Les travaux de rénovation énergétique ;
  
• Les frais de gestion et d’entretien.
  

DLV Assurances vous accompagne dans la structuration financière et fiscale de votre projet afin de maximiser la rentabilité nette après impôt.

L’importance du financement et de la couverture d’assurance

Un bon financement, la clé du succès

Le choix du taux hypothécaire, de la durée du prêt et du montage financier influence directement le rendement global. DLV Assurances, en tant que courtier indépendant, compare pour vous les meilleures offres bancaires et vous aide à négocier des conditions optimales.

Assurance emprunteur : protéger votre investissement

Une assurance solde restant dû protège votre famille et vos héritiers en cas d’imprévu. DLV Assurances veille à ce que cette couverture soit adaptée à votre profil et à votre projet locatif.

Assurance habitation et propriétaire bailleur

Un sinistre (dégât des eaux, incendie, locataire négligent) peut rapidement coûter cher. Une assurance habitation complète est donc indispensable pour préserver la valeur du bien.

Les clés d’un investissement locatif réussi à Charleroi

Choisir le bon quartier et le bon type de bien

Privilégiez les zones en rénovation ou proches des transports. Les appartements 1 chambre et studios rénovés offrent les meilleurs taux d’occupation.

Bien planifier son financement

DLV Assurances vous aide à définir :

• Le montant d’emprunt optimal ;
  
• Le taux le plus avantageux ;
  
• Les assurances adaptées à votre situation patrimoniale.
  

Sécuriser votre projet

Grâce à une analyse de risque personnalisée, DLV Assurances vous aide à protéger votre investissement contre les aléas du marché et de la vie.

Charleroi, une ville d’avenir pour investir avec sérénité

Grâce à ses prix abordables, sa croissance urbaine et sa demande locative soutenue, Charleroi s’impose comme l’une des meilleures opportunités immobilières en Wallonie.

Mais la clé du succès réside dans un financement intelligent et une protection adaptée.

Avec DLV Assurances, vous bénéficiez d’un partenaire de confiance pour :

• Optimiser votre crédit hypothécaire,
  
• Sécuriser vos revenus locatifs,
  
• Et protéger votre patrimoine immobilier sur le long terme.
  

FAQ – Investissement locatif à Charleroi

Quelle est la rentabilité moyenne d’un bien à Charleroi ?
Entre 6 % et 9 % brut, selon le type de bien et le niveau de rénovation.

Quels sont les quartiers les plus porteurs ?
Ville Basse, Gilly, Marcinelle et Dampremy offrent les meilleures perspectives de croissance.

Peut-on financer un investissement locatif via DLV Assurances ?
Oui, DLV Assurances compare pour vous les meilleures offres de crédit hypothécaire du marché belge.

Quels sont les risques principaux ?
La vacance locative, les impayés, ou une mauvaise estimation du coût global du projet.

Quels sont les avantages fiscaux en Belgique ?
Les loyers privés ne sont pas taxés sur le revenu réel, mais sur le revenu cadastral indexé, un avantage considérable.

Pourquoi passer par DLV Assurances ?
Parce que vous bénéficiez d’un accompagnement complet, d’une expertise locale, et d’un service personnalisé pour sécuriser et rentabiliser votre investissement.

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